Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der mächtigste Hebel des deutschen Steuerrechts, um Immobilien-Cashflows steuerfrei zu vereinnahmen. Da Gebäude altern und technisch verschleißen, erlaubt der Gesetzgeber (§ 7 EStG), die Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte hinweg gewinnmindernd als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend zu machen – ganz ohne echten Liquiditätsabfluss. Doch wer die gesetzlichen Typisierungen ungeprüft übernimmt, verschenkt bares Geld. Mit der jüngsten BFH-Rechtsprechung zur verkürzten tatsächlichen Restnutzungsdauer und der neuen degressiven AfA existieren erhebliche legale Hebel. Gleichzeitig lauert mit der 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten eine der teuersten Steuerfallen für Sanierer. Nachfolgend analysieren wir die Rechtslage bis ins Detail.
1.Gesetzliche AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 und 5a EStG im Überblick
Das deutsche Einkommensteuergesetz unterscheidet nach dem Baujahr und der Gebäudeart. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – der Grund und Boden nutzt sich nicht ab (0 % AfA).
2,5 % p.a. (40 Jahre)
Für alle Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden. Der Gesetzgeber unterstellt eine typisierte Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG).
2,0 % p.a. (50 Jahre)
Für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022. Gesetzliche Typisierung: 50 Jahre Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG).
2,5 % linear oder 5 % degressiv
Durch das JStG 2022 auf 2,5 % linear erhöht. Durch das Wachstumschancengesetz gilt zusätzlich für Neubauten (2023–2029) eine degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG).
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2.Vergleichstabelle: Die AfA-Methoden und ihre Liquiditätswirkung
| AfA-Modell | Abschreibungssatz | AfA im Jahr 1 (bei 500.000 € Gebäudewert) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Reguläre lineare AfA (Bestand) | 2,0 % p.a. | 10.000 € | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Lineare AfA (Neubau ab 2023) | 2,5 % p.a. | 12.500 € | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Verkürzte Restnutzungsdauer (Gutachten) | z. B. 4,0 % p.a. (25J RND) | 20.000 € (+100 %!) | § 7 Abs. 4 Satz 2 & BFH IX R 25/19 |
| Degressive AfA (Neubau 2023–2029) | 5,0 % degressiv | 25.000 € | § 7 Abs. 5a EStG |
3.Verkürzte tatsächliche Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG): Das BFH-Urteil
Die pauschale Annahme einer 50-jährigen Restnutzungsdauer ist bei Bestandsbauten der 1960er, 70er oder 80er Jahre oft fern der Realität. Haustechnik, Dächer und Fenster sind längst am Ende ihres wirtschaftlichen Lebenszyklus.
Mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Rechte von Steuerpflichtigen massiv gestärkt:
4.Die 15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Die gefährlichste Steuerfalle
Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie erwirbt und zügig saniert, gerät fast unausweichlich in das Visier des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Die 3 gesetzlichen Kriterien:
- 3-Jahres-Frist: Beginnend mit dem Datum des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs (Nutzen-Lasten-Wechsel im Notarvertrag).
- 15-%-Grenze (ohne USt): Summe aller Sanierungs-, Renovierungs- und Instandhaltungsrechnungen geteilt durch die reinen Gebäudeanschaffungskosten.
- Die Rechtsfolge: Bei Überschreiten von auch nur einem Euro verliert der Investor den 100-%-Sofortabzug als Werbungskosten. Sämtliche Kosten werden den Anschaffungskosten des Gebäudes zugeschlagen und müssen über 40 bzw. 50 Jahre linear abgeschrieben werden!
| Vergleich (400.000 € Gebäudewert, 70.000 € Sanierung) | Eingehalten (< 15 % = max. 60.000 €) | Überschritten (70.000 € = 17,5 %) |
|---|---|---|
| Steuerliche Qualifikation | Sofortiger Erhaltungsaufwand | Anschaffungsnahe Herstellungskosten |
| Steuerabzug im Sanierungsjahr | 60.000 € Sofortabzug (100 %) | nur 1.400 € AfA (2 % von 70.000 €) |
| Liquiditäts-Steuervorteil Jahr 1 (42 % Steuersatz) | 25.200 € Steuererstattung sofort | nur 588 € Erstattung |
Investoren-Strategie: Verteilen Sie Sanierungsmaßnahmen gezielt: Führen Sie unaufschiebbare Arbeiten unterhalb der 15-%-Grenze in den ersten 36 Monaten durch und schieben Sie weitere Modernisierungen in den Monat 37 nach Kaufpreiszahlung!
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