Ob Mehrfamilienhaus, Gewerbehalle oder gemischt genutztes Anlageobjekt: Der Wert von Renditeimmobilien bemisst sich nicht nach ihren Herstellungskosten, sondern primär nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Für Banken, Finanzierungspartner und professionelle Investoren ist das Ertragswertverfahren daher die absolute Standardmethode zur Immobilienbewertung. Gesetzlich ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Für Banken gilt zusätzlich die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), um den langfristig sicheren Wert für Baufinanzierungen zu ermitteln. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie das Ertragswertverfahren mathematisch exakt aufbauen, welche Klippen es bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gibt und wie unser integrierter BelWertV-Generator bankfähige Ergebnisse auf Knopfdruck liefert.
1.Das Grundprinzip des Ertragswertverfahrens
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das auf den Neubaukosten der Gebäude aufbaut) oder dem Vergleichswertverfahren (das tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke heranzieht) trennt das Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie streng in zwei Komponenten auf:
- Den Bodenwert: Der Wert des nackten Grundstücks ohne Aufbauten. Dieser wird über Richtwerte (Bodenrichtwerte) im Vergleichswertverfahren ermittelt. Es wird davon ausgegangen, dass der Boden sich nicht abnutzt und seine Lebensdauer unendlich ist.
- Den Gebäudeertragswert: Der kapitalisierte Wert der Gebäudeerträge. Da Gebäude eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) aufweisen, wird dieser Ertrag zeitlich befristet verrentet (kapitalisiert).
Da der Bodenwert einen zeitlich unbegrenzten Wert besitzt und sich nicht abnutzt, muss der Reingewinn der Immobilie um den Betrag gekürzt werden, der rechnerisch als Verzinsung auf den Bodenwert entfällt. Erst der verbleibende Rest – der Gebäudereinertrag – darf mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes multipliziert werden.
2.Der mathematische Berechnungsbaum des Ertragswerts
Der Ablauf des Ertragswertverfahrens folgt einer strikten mathematischen Hierarchie. Jeder Fehler in einem der vorgeschalteten Schritte pflanzt sich unweigerlich bis zum Endergebnis fort.
Die mathematischen Teilschritte im Überblick
- Rohertrag (Jahreskaltmiete): Summe aller marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen bei Vollauslastung pro Jahr.
- - Bewirtschaftungskosten (BWK): Abzug nicht umlagefähiger Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten).
- = Reingewinn des Objekts: Nettoertrag vor Abzug der Zinsen für das gebundene Bodenkapital.
- - Bodenwertverzinsung: Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz (
Bodenwert * p). - = Gebäudereinertrag: Der Ertragsteil, welcher rein dem Gebäude zuzuschreiben ist.
- * Vervielfältiger (V): Rentenbarwertfaktor basierend auf dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer.
- = Vorläufiger Gebäudeertragswert: Der kapitalisierte Wert des Gebäudes.
- + Bodenwert: Addition des anfänglichen Bodenwerts.
- = Vorläufiger Ertragswert: Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert.
- +/- Wertbeeinflussende Umstände (w.u.): Abzug oder Zuschlag für Bauschäden, Instandhaltungsrückstau oder Mietbindungen.
- = Endgültiger Ertragswert: Der Verkehrswert der Immobilie.
3.Der Liegenschaftszinssatz und die Formel des Vervielfältigers
Der Liegenschaftszinssatz ist the Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz (z. B. 2,0 % in Top-Metropolen) führt zu einem hohen Vervielfältiger und damit zu einem hohen Ertragswert. Ein hoher Liegenschaftszinssatz (z. B. 6,0 % in strukturschwachen Regionen) mindert den Vervielfältiger und den Ertragswert drastisch.
Der Vervielfältiger (V) errechnet sich nach der Rentenbarwertformel:
wobei q = 1 + (p / 100) [p = Liegenschaftszinssatz in %] und n = Restnutzungsdauer (RND) in Jahren.
Rechenbeispiel für den Vervielfältiger:
Bei einem Liegenschaftszinssatz von p = 4,0 % (also q = 1,04) und einer verbleibenden Restnutzungsdauer von n = 35 Jahren ergibt sich:V = (1,04^35 - 1) / (1,04^35 * 0,04) = 2,946 / (3,946 * 0,04) = 2,946 / 0,1578 = 18,66
4.Detailliertes Rechenbeispiel eines Mehrfamilienhauses
Im Folgenden berechnen wir den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten im Umland einer deutschen Großstadt.
Objektdaten:
- Wohnfläche gesamt: 450 m²
- Erwartete Kaltmiete: 12,50 € / m² / Monat
- Grundstücksgröße: 800 m²
- Bodenrichtwert: 350 € / m²
- Restnutzungsdauer (RND): 40 Jahre
- Liegenschaftszinssatz (p): 3,5 %
- Instandhaltungsstau / Bauschäden am Dach: ca. 25.000 €
| Berechnungsschritt | Wert in EUR | Erläuterung / Formel |
|---|---|---|
| 1. Rohertrag (jährlich) | 67.500,00 | 450 m² * 12,50 € * 12 Monate |
| 2. Bewirtschaftungskosten (BWK) | - 14.175,00 | Pauschal 21 % vom Rohertrag (Verwaltung, Instandhaltung, Risiko) |
| 3. Reingewinn des Objekts | 53.325,00 | Rohertrag - BWK |
| 4. Bodenwert | 280.000,00 | 800 m² Grundstück * 350 €/m² Bodenrichtwert |
| 5. Bodenwertverzinsung | - 9.800,00 | 280.000,00 € Bodenwert * 3,5 % Liegenschaftszins |
| 6. Gebäudereinertrag | 43.525,00 | Reingewinn des Objekts - Bodenwertverzinsung |
| 7. Vervielfältiger (V) | 21,36 | Errechnet für RND = 40 Jahre und p = 3,5 % |
| 8. Vorläufiger Gebäudeertragswert | 929.694,00 | Gebäudereinertrag * Vervielfältiger (43.525 € * 21,36) |
| 9. Vorläufiger Ertragswert | 1.209.694,00 | Gebäudeertragswert + Bodenwert (929.694 € + 280.000 €) |
| 10. Sonstige wertbeeinflussende Umstände | - 25.000,00 | Abzug für das sanierungsbedürftige Dach |
| 11. Endgültiger Ertragswert (Verkehrswert) | 1.184.694,00 | Aufgerundet/abgerundet auf glatte Beträge: 1.185.000 € |
5.Das bankfähige Gutachten: Relevanz der BelWertV
Wer für eine Immobilie eine Finanzierung bei einer Sparkasse, Volksbank oder Privatbank beantragt, wird feststellen, dass die Bank einen deutlich niedrigeren Wert ansetzt als den Kaufpreis oder den Verkehrswert nach ImmoWertV. Das liegt an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Die BelWertV zielt darauf ab, einen vorsichtigen, langfristig stabilen Wert zu ermitteln, der Konjunkturschwankungen ausschließt. Die wichtigsten Unterschiede bei der BelWertV-Kalkulation sind:
- Kappung des Liegenschaftszinssatzes: Der anzusetzende Liegenschaftszinssatz darf je nach Objektart bestimmte Mindestwerte nicht unterschreiten (meist mindestens 4,0 % bis 5,0 %), selbst wenn der Markt mit 2,0 % bewertet. Dies drückt den Vervielfältiger.
- Mindest-Bewirtschaftungskosten: Die BelWertV schreibt feste Mindestprozentsätze vor (z. B. mindestens 15 % der Roherträge für Betriebskosten und Instandhaltung, plus Mietausfallwagnis von mindestens 4,0 % bei Wohnungen).
- Sicherheitsabschlag: Ein genereller Sicherheitsabschlag auf den ermittelten Wert von mindestens 10 % zur Bestimmung der Beleihungsgrenze ist üblich.
Fazit & Abkürzung zum Erfolg
Das Ertragswertverfahren ist mathematisch exakt, verlangt jedoch fundierte Kenntnisse über lokale Liegenschaftszinssätze, die Restnutzungsdauer und die strikten Gesetze der BelWertV. Als Investor müssen Sie imstande sein, das Gutachten einer Bank zu antizipieren, um bei Preisverhandlungen das Ruder in der Hand zu halten.
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