Ob Mehrfamilienhaus, Gewerbehalle oder gemischt genutztes Anlageobjekt: Der Wert von Renditeimmobilien bemisst sich nicht nach den historischen Errichtungskosten, sondern primär nach den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Für institutionelle Investoren, Banken und Gutachterausschüsse ist das Ertragswertverfahren das unverzichtbare Standardverfahren. Gesetzlich ist das Verfahren in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) verankert. Für grundpfandrechtlich gesicherte Bankfinanzierungen gilt zusätzlich die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie das Ertragswertverfahren mathematisch exakt aufbauen, welche Klippen es bei den Bewirtschaftungskosten gibt und wie Sie das Gutachten der finanzierenden Bank präzise antizipieren.
1.Das Zweisäulen-Prinzip: Bodenwert vs. Gebäudeertragswert
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das auf Herstellungskosten der baulichen Anlagen beruht) oder dem reinen Vergleichswertverfahren trennt das deutsche Ertragswertverfahren den Wert einer Liegenschaft streng in zwei Bestandteile auf:
1. Der Bodenwert (Bw)
Der Boden ist unvergänglich, unterliegt keinem wirtschaftlichen Verschleiß und hat eine theoretisch unendliche Nutzungsdauer. Sein Wert wird getrennt über die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Vergleichswertverfahren ermittelt (§ 28 Abs. 1 ImmoWertV).
2. Der Gebäudeertragswert (Gew)
Bauwerke altern technisch und wirtschaftlich. Ihre Erträge können nur für die Dauer der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) erwirtschaftet werden. Daher wird dieser Ertragsanteil zeitlich befristet kapitalisiert.
Weil der Boden unvergänglich ist und das gesamte Grundstück trägt, bindet er Kapital. Rechnerisch muss daher vom Gesamtreinertrag des Objekts die Verzinsung dieses gebundenen Bodenwerts abgezogen werden (Bodenwert * Liegenschaftszinssatz). Erst der verbleibende Betrag – der Gebäudereinertrag – darf der Rentenbarwertberechnung über den Vervielfältiger unterworfen werden.
2.Die Verfahrensvarianten: Allgemein vs. Vereinfacht (§§ 28 & 31 ImmoWertV)
Die ImmoWertV 2021 unterscheidet drei Verfahrensvarianten:
- Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV): Das klassische Standardverfahren. Der Bodenwertverzinsungsbetrag wird vom Reingewinn abgezogen, der Gebäudereinertrag kapitalisiert und anschließend der volle Bodenwert wieder hinzuaddiert.
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 31 ImmoWertV): Der Reingewinn wird direkt über den Vervielfältiger kapitalisiert. Der Bodenwert wird nicht verzinst, sondern über den Abzinsungsfaktor (
1 / q^n) auf den Bewertungsstichtag abgezinst und addiert. Mathematisch sind beide Verfahren identisch. - Periodenbezogenes Ertragswertverfahren (§ 32 ImmoWertV): Findet Anwendung, wenn die Mieteinnahmen für die nächsten 5 bis 10 Jahre planbar schwanken (z. B. bei Staffelmieten, befristeten Mietnachlässen oder bevorstehenden Sanierungen).
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3.Bewirtschaftungskosten (BWK) nach Anlage 3 ImmoWertV vs. BelWertV
Ein häufiger Fehler bei der Wertermittlung ist der falsche Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Nach § 19 BV und Anlage 3 ImmoWertV dürfen nur jene Kosten abgezogen werden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Betriebskostenverordnung BetrKV).
| Kostenart | ImmoWertV 2021 (Markt) | BelWertV § 11 (Banken) |
|---|---|---|
| Verwaltungskosten | 250 € – 350 € / Wohnung / Jahr | Mindestens 275 € / Einheit (Wohnen) |
| Instandhaltungskosten | 9 € – 16 € / m² Wfl. (nach Baujahr) | Mindestens 7 € – 12 € / m² Wfl. |
| Mietausfallwagnis | 1,5 % – 2,0 % des Rohertrags (Wohnen) | Mindestens 4,0 % (strikte Bankvorgabe) |
| Nicht umlegbare Betriebskosten | 1,0 % – 2,0 % des Rohertrags | 1,0 % – 2,0 % des Rohertrags |
| Gesamtquote BWK | ca. 18 % – 24 % des Rohertrags | Mindestens 15 % + 4 % Risiko = mind. 19 % |
4.Liegenschaftszinssatz und die Formel des Vervielfältigers
Der Liegenschaftszinssatz (p) ist der Marktzinssatz, mit dem Immobilienvermögen je nach Lage und Risiko verzinst wird. Er wird empirisch von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet (§ 21 ImmoWertV).
Rechenbeispiel für den Vervielfältiger:
Bei einem Liegenschaftszinssatz von p = 3,8 % (q = 1,038) und einer Restnutzungsdauer von n = 42 Jahren ergibt sich:q^42 = 1,038^42 = 4,8154V = (4,8154 - 1) / (4,8154 * 0,038) = 3,8154 / 0,18298 = 20,85
5.Vollständiges Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus (8 Wohneinheiten)
Wir berechnen den marktgerechten Ertragswert für ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien in einer deutschen Mittelstadt:
Eckdaten der Liegenschaft:
- Wohnfläche gesamt: 600 m² (8 Wohneinheiten à 75 m²)
- Nachhaltige Kaltmiete: 14,00 € / m² / Monat
- Grundstücksgröße: 1.000 m², Bodenrichtwert: 400 € / m²
- Baujahr: 1988, Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, Restnutzungsdauer (RND): 42 Jahre
- Liegenschaftszinssatz: 3,8 % p.a.
- Besondere objektspezifische Merkmale (boG): Dachsanierungsrückstau in Höhe von 45.000 €
| Rechenschritt | Betrag in EUR | Erläuterung & Formel |
|---|---|---|
| 1. Rohertrag (Jahreskaltmiete) | 100.800,00 € | 600 m² * 14,00 €/m² * 12 Monate |
| 2. Bewirtschaftungskosten (BWK) | - 22.176,00 € | 22,0 % (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall) |
| 3. Reingewinn des Grundstücks | 78.624,00 € | Rohertrag (100.800 €) - BWK (22.176 €) |
| 4. Bodenwert (Bw) | 400.000,00 € | 1.000 m² Grundstück * 400 €/m² Richtwert |
| 5. Bodenwertverzinsung | - 15.200,00 € | 400.000 € Bodenwert * 3,8 % Liegenschaftszins |
| 6. Gebäudereinertrag | 63.424,00 € | 78.624 € Reingewinn - 15.200 € Bodenverzinsung |
| 7. Vervielfältiger (V) | 20,85 | Formel für RND = 42 Jahre, p = 3,8 % |
| 8. Vorläufiger Gebäudeertragswert | 1.322.390,00 € | 63.424 € Gebäudereinertrag * 20,85 |
| 9. + Bodenwert | + 400.000,00 € | Addition des ungeschmälerten Bodenwerts |
| 10. Vorläufiger Ertragswert | 1.722.390,00 € | Gebäudeertragswert + Bodenwert |
| 11. - Besondere objektspezifische Merkmale | - 45.000,00 € | Abzug für akuten Dachinstandhaltungsrückstau |
| 12. Marktgerechter Ertragswert | 1.677.000,00 € | Kaufmännisch gerundet nach ImmoWertV |
6.Der Beleihungswert-Gap: Warum Banken oft 20 % weniger finanzieren
Wenn Sie mit einem Kaufpreis von 1.677.000 € zur Bank gehen, kalkuliert die Kreditabteilung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV):
- Liegenschaftszins-Cap: Die Bank darf bei Mehrfamilienhäusern selten unter 4,5 % Zinssatz gehen (selbst wenn der Markt 3,8 % bezahlt). Dies senkt den Vervielfältiger von 20,85 auf 18,72.
- Mietausfallwagnis: Pflichtansatz von 4,0 % (statt 2,0 % im Markt).
- Sicherheitsabschlag: Nach § 16 BelWertV zieht die Bank einen pauschalen Sicherheitsabschlag ab.
Im Ergebnis liegt der bankfähige Beleihungswert in diesem Beispiel bei ca. 1.380.000 €. Banken finanzieren typischerweise 80 % des Beleihungswerts (ca. 1.104.000 €). Die Differenz zum Kaufpreis von fast 570.000 € muss als Eigenkapital beigebracht werden. Wer diese Rechnung im Vorfeld nicht beherrscht, scheitert in der Finanzierungsrunde.
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