Der Zürcher Immobilienmarkt ist die sicherste, liquideste und zugleich ertragsmäßig am stärksten komprimierte Immobilienmetropole Europas. Mit Bruttorenditen von oft unter 2,5 Prozent in den zentralen Quartieren, einer historisch tiefen Leerstandsquote von unter 0,1 Prozent und der rigorosen bundesgerichtlichen Kostenmiet-Rechtsprechung erfordert jede Akquisition höchste finanzmathematische Präzision. Erfahren Sie, wie Sie Baurechtsreserven nach der Zürcher Bau- und Zonenordnung (BZO 2026) und dem PBG monetarisieren, warum die 0 % Handänderungssteuer ein massiver Transaktionsvorteil ist, wie Sie die degressive Grundstückgewinnsteuer steuern – und wie PropAI Analyst DCF-Bewertungen nach Swiss Valuation Standards (SVS) automatisiert.
Die Renditeberechnung und Bewertung von Renditeliegenschaften in der Stadt Zürich folgt den Swiss Valuation Standards (SVS) und unterliegt spezifischen kantonalen sowie kommunalen Besonderheiten:
Bei Kaufpreismultiplikatoren des 30- bis 42-fachen der Jahresmiete (Kaufpreise von 14.000 bis 25.000 CHF pro Quadratmeter) erzielen Investoren eine Bruttorendite von nur 2,4 bis 2,8 Prozent. Steigt der SARON-Hypothekarzins oder die Festhypothek auf 1,8 bis 2,5 Prozent, fressen Zinskosten und nicht überwälzbare Verwaltungskosten den gesamten Ertrag auf. Der Netto-Cashflow vor Steuern tendiert gegen null – oder wird bei anstehenden Erneuerungen (z.B. Lift, Dach, Heizungsersatz) schlagartig negativ.
Wer plant, niedrige Bestandsmieten nach dem Kauf über Renovationen oder Mieterwechsel auf das Zürcher Marktniveau anzuheben, läuft ins offene Messer des Schweizer Mietrechts: Das Bundesgericht legt Art. 269 ff. OR streng aus. Die Formularpflicht bei Wohnungsnot deckt jeden Erhöhungsschritt auf. Ficht der Mieter den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde Zürich an, droht die Herabsetzung auf die Renditegrenze des Eigenkapitals (Referenzzinssatz + 2,0 Prozentpunkte). Gleichzeitig werden BZO-Baugesuche durch Einwendungen von Nachbarn im dicht besiedelten Stadtgebiet oft über Jahre blockiert.
Mit der PropAI Analyst Plattform simulieren Investoren und Family Offices Zürcher Mehrfamilienhäuser nach den Swiss Valuation Standards (SVS). Die Software berechnet automatisiert zulässige Mietzinsanpassungen nach Art. 13/16 VMWG, kalkuliert die Baurechtsreserven nach der Zürcher BZO und dem PBG (Ausnützungsübertragung gem. § 51 PBG) und ermittelt den dynamischen DCF-Ertragswert unter Berücksichtigung von Sanierungszyklen (d-b-c Methode) und kantonaler Grundstückgewinnsteuer.
In der Stadt Zürich ist Bauland das knappste und wertvollste Gut. Die Wertschöpfung bei Mehrfamilienhäusern wird daher primär über die baurechtliche Optimierung nach der Zürcher Bau- und Zonenordnung (BZO) in Verbindung mit dem kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG Kanton Zürich) generiert.
Die BZO der Stadt Zürich teilt das Stadtgebiet in Wohnzonen (W2, W3, W4), Zentrumszonen (Z5, Z6), Kernzonen (K) sowie Industrie- und Arbeitszonen ein. Die Ausnützungsziffer (AZ gem. § 49 PBG) definiert das Verhältnis der gesamten anrechenbaren Geschossfläche (aGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF):
Beispiel: Ein Grundstück von 1.000 m² in einer Wohnzone W3 mit einer zulässigen AZ von 0,90 erlaubt eine anrechenbare Geschossfläche von maximal 900 m². Zahlreiche Zürcher Liegenschaften aus den 1950er- bis 1970er-Jahren schöpfen diese Ziffer nicht voll aus – hier schlummern signifikante Baurechtsreserven für Attikaaufstockungen oder Anbauten!
Kann oder will ein Eigentümer seine gesetzliche Ausnützung auf dem eigenen Grundstück nicht realisieren (z.B. aufgrund von Denkmalschutz, Gebäudegeometrie oder fehlenden Grenzabständen), gestattet § 51 PBG die Ausnützungsübertragung auf ein anderes Grundstück:
Der Kanton Zürich bietet bei der Transaktionsabwicklung im DACH-Vergleich herausragende Vorteile, verlangt jedoch beim Exit eine strikte Steuerplanung:
Während in Deutschland bis zu 6,5 % Grunderwerbsteuer und in Österreich 3,5 % GrESt zzgl. 1,1 % Grundbucheintragung fällig werden, wurde die Handänderungssteuer im Kanton Zürich per 1. Januar 2005 vollständig abgeschafft (0,0 Prozent).
Der Kanton Zürich praktiziert das monistische Steuersystem: Jeder Gewinn aus der Veräußerung einer Liegenschaft unterliegt zwingend der Grundstückgewinnsteuer – egal ob die Liegenschaft einer Privatperson oder einer Immobilien-AG gehört.
Das Mietrecht der Schweiz unterscheidet sich fundamental vom Marktpreisprinzip vieler anderer Länder. Gemäß den Art. 269 und 269a des Obligationenrechts (OR) gilt der Grundsatz der Kostenmiete: Mieten sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem übersetzten Kaufpreis beruhen.
BWO-Vierteljahresveröffentlichung. Bei einem Referenzzinssatz von bis zu 5 % berechtigt eine Zinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte zu einer Mietzinsanpassung von 3,0 % (bzw. 2,0 % bei Sätzen über 5 %).
Die Teuerung auf dem Eigenkapital (gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise LIK) darf zu maximal 40 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden.
Steigende Gebühren, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten können pauschal geltend gemacht werden (in der Zürcher Schlichtungspraxis meist 0,5 % bis 1,0 % p.a. anerkannt).
Umfassende energetische Sanierungen, PV-Anlagen oder Ersatzneubauten gelten typischerweise zu 50 % bis 70 % als wertvermehrend und können auf die Miete umgelegt werden.
Weil im Kanton Zürich Wohnungsnot herrscht (amtliche Leerstandsquote unter 1,5 %, in der Stadt Zürich aktuell bei extremen 0,06 %), gilt gemäß Art. 270 Abs. 2 OR die zwingende Pflicht zur Verwendung des amtlich genehmigten Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses.
In diesem Formular muss der Vermieter dem neuen Mieter den bisherigen Mietzins des Vormieters offenlegen. Wurde der Mietzins um mehr als 10 Prozent angehoben, kann der Mieter binnen 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde Zürich klagen. Wurde das amtliche Formular nicht übergeben, ist die Mietzinsvereinbarung nichtig – es gilt automatisch der Mietzins des Vormieters!
In der Schweiz ist das statische Ertragswertverfahren für professionelle Investoren und Banken obsolet. Gemäß den Swiss Valuation Standards (SVS) und den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) ist das dynamische Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) die verbindliche Methode zur Ermittlung des Marktwertes:
Detaillierte Analyse aller 12 Zürcher Stadtkreise auf Basis realer Handänderungen, Transaktionswerten für Mehrfamilienhäuser und amtlicher Leerstandsdaten (Stand 2026):
| Kreis / Quartiere | Kaufpreis MFH (CHF/m²) | Miete Soll (CHF/m²/Mt.) | Bruttorendite | Nettorendite SVS | Leerstandsquote | BZO-Nachverdichtung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreis 1 (Altstadt, City, Lindenhof) | 22.000 – 34.000 | 42,00 – 62,00 | 1,8 % – 2,3 % | 1,4 % – 1,8 % | 0,02 % | Sehr gering (Kernzone / Denkmalschutz) |
| Kreis 2 (Enge, Wollishofen, Leimbach) | 15.500 – 23.000 | 34,00 – 46,00 | 2,2 % – 2,8 % | 1,7 % – 2,3 % | 0,05 % | Mittel (Attikareserven in Wollishofen) |
| Kreis 3 (Wiedikon, Friesenberg, Sihlfeld) | 14.000 – 19.500 | 32,00 – 43,00 | 2,4 % – 3,0 % | 1,9 % – 2,5 % | 0,04 % | HOCH (Ausnützungsübertragungs-Hotspot) |
| Kreis 4 (Aussersihl, Werd, Langstrasse) | 13.500 – 18.500 | 33,00 – 45,00 | 2,6 % – 3,3 % | 2,0 % – 2,7 % | 0,06 % | Sehr hoch (Zentrumszonen Z5/Z6) |
| Kreis 5 (Industriequartier, Zürich West) | 14.500 – 20.500 | 35,00 – 48,00 | 2,5 % – 3,2 % | 2,0 % – 2,6 % | 0,08 % | Sehr hoch (Arealüberbauungen nach BZO) |
| Kreis 6 (Unterstrass, Oberstrass) | 16.000 – 23.500 | 35,00 – 47,00 | 2,2 % – 2,8 % | 1,7 % – 2,3 % | 0,03 % | Gering bis Mittel (Hanglagen, Hochschulnähe) |
| Kreis 7 (Fluntern, Hottingen, Witikon) | 17.500 – 27.000 | 38,00 – 52,00 | 2,0 % – 2,6 % | 1,5 % – 2,1 % | 0,04 % | Gering (W2-Zonen dominieren, Villenstruktur) |
| Kreis 8 (Riesbach, Seefeld, Mühlebach) | 19.500 – 29.000 | 40,00 – 56,00 | 1,9 % – 2,5 % | 1,5 % – 2,0 % | 0,03 % | Gering (Strenger Ensembleschutz im Seefeld) |
| Kreis 9 (Altstetten, Albisrieden) | 11.500 – 16.500 | 28,00 – 38,00 | 2,8 % – 3,6 % | 2,2 % – 3,0 % | 0,09 % | MAXIMAL (Aufzonungen & Ersatzneubauten) |
| Kreis 10 (Wipkingen, Höngg) | 13.500 – 19.000 | 31,00 – 42,00 | 2,4 % – 3,2 % | 1,9 % – 2,6 % | 0,05 % | Mittel (Wipkingen dichter als Höngg) |
| Kreis 11 (Oerlikon, Seebach, Affoltern) | 11.000 – 16.000 | 27,00 – 37,00 | 2,9 % – 3,8 % | 2,3 % – 3,1 % | 0,11 % | MAXIMAL (Stadtentwicklung Zürich Nord) |
| Kreis 12 (Schwamendingen, Saatlen) | 10.000 – 14.500 | 25,00 – 35,00 | 3,1 % – 4,1 % | 2,4 % – 3,3 % | 0,12 % | Sehr hoch (Einhausung Schwamendingen Impuls) |
Vergleich manueller Excel-Rechnungen, klassischer Schätzungsberichte und der PropAI Analyst Swiss Real Estate Suite gem. § 6 UWG:
| Leistungs- & Bewertungsmerkmal | Statische Excel-Tabelle | Klassisches Schätzungsgutachten | PropAI Analyst Swiss Suite |
|---|---|---|---|
| SVS-konformes 10-Jahres-DCF-Modell | Manuell, oft zirkuläre Berechnungsfehler | Statisches PDF-Ergebnis (Momentaufnahme) | Vollautomatisiert mit rollierenden Cashflows |
| Referenzzinssatz- & Teuerungssimulation | Keine Kopplung an BWO-Mietanpassungssätze | Nur qualitative Erwähnung im Fließtext | Interaktive Art. 13/16 VMWG Mieterhöhungs-Engine |
| BZO-Ausnützungs- & Baurechtsradar | Wird nicht berechnet | Extrakosten bei Baurechtsgutachten (3.000–5.000 CHF) | Integrierter § 51 PBG Ausnützungsübertragungs-Rechner |
| Zürcher Grundstückgewinnsteuer-Planer | Fehlerhaft bei Haltedauerstaffelung (§ 225 StG) | Nur nach gesonderter Steuerberatung | Exakte kantonale Degressions- & Zuschlagsberechnung |
| Banken-Belehnungs- & DSCR-Stresstest | Einfache Zins-Sensitivität | Standardisierter Belehnungswert nach SBVg | FINMA- & SBVg-konformer Tragbarkeits- & DSCR-Check |
| Geschwindigkeit & Kosten | Zeitaufwand Tage, fehleranfällig | 4.000 bis 10.000 CHF, 2–4 Wochen Wartezeit | Sekundenschnell in der Cloud verfügbar |
Wir simulieren die Akquisition eines vollvermieteten Mehrfamilienhauses im begehrten Kreis 3 (Zürich-Wiedikon, Nähe Idaplatz). Das Gebäude umfasst 850 m² anrechenbare Wohnfläche, aufgeteilt auf 10 Wohnungen, sowie eine BZO-Ausnützungsreserve im Dachraum:
| Position | Berechnungsgrundlage | Betrag in CHF |
|---|---|---|
| Kaufpreis Mehrfamilienhaus (850 m²) | 14.705 CHF / m² | 12.500.000,00 CHF |
| Kantonale Handänderungssteuer | 0,00 % (Im Kanton Zürich abgeschafft!) | 0,00 CHF |
| Notariatsgebühr Beurkundung | 0,10 % total (Käuferanteil 50 %) | 6.250,00 CHF |
| Grundbuchgebühr Eigentumseintragung | 0,10 % total (Käuferanteil 50 %) | 6.250,00 CHF |
| Schuldbrieferrichtung (Kreditabsicherung) | Pauschalgebühr Notariat/Grundbuch | 8.500,00 CHF |
| Rechtliche & Technische Due Diligence | Anwalts- & Bauzustandsaudit | 24.000,00 CHF |
| Gesamte Kaufnebenkosten (nur 0,36 %!) | Transaktionskosten Käufer | 45.000,00 CHF |
| TOTAL ANLAGEKOSTEN (Investitionsvolumen) | Kaufpreis + Nebenkosten | 12.545.000,00 CHF |
| Ertrags- & Kostenposition | Berechnungsansatz | Jahreswert in CHF |
|---|---|---|
| Brutto-Soll-Mietzinseinnahmen (10 Wohnungen) | 850 m² à 32,35 CHF / m² / Monat | 330.000,00 CHF |
| - Struktureller Leerstand (Zürich Stadt) | 0,50 % der Soll-Miete | - 1.650,00 CHF |
| Effektiver Bruttoertrag (EGI) | Soll-Miete abzüglich Leerstand | 328.350,00 CHF |
| - Verwaltungshonorar (Drittverwaltung) | 4,0 % des Bruttoertrags | - 13.134,00 CHF |
| - Nicht überwälzbare Betriebskosten & Versicherungen | Gebäudeversicherung GVZ, Steuern | - 11.916,00 CHF |
| - Instandhaltungsrückstellung / Erneuerungsfonds | 18,00 CHF / m² auf 850 m² Nutzfläche | - 15.300,00 CHF |
| NACHHALTIGER NETTOERTRAG (NOI gem. SVS) | Bruttoertrag - Bewirtschaftungskosten (12,7 %) | 288.000,00 CHF |
Weil die Belehnung mit 65,0 Prozent unter der regulatorischen Schweizer Grenze von 66,7 Prozent (Zweidrittel-Belehnung) liegt, entfällt bei Schweizer Banken die zwingende Amortisationspflicht für die 2. Hypothek. Nach Abzug der Hypothekarzinsen von 150.312 CHF verbleibt ein freier Vorsteuer-Cashflow von 137.688 CHF pro Jahr. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von 4.420.000 CHF (inkl. Kaufnebenkosten) entspricht dies einer soliden Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) von 3,11 Prozent – bei gleichzeitig maximalem Inflations- und Werterhaltungs-Schutz.
BZO-Ausnützungs-Hebel: Das Dachgeschoss weist gemäß § 49 PBG eine bisher ungenutzte Ausnützungsreserve von 120 m² auf. Durch einen Ausbau zu zwei modernen Attika-Wohnungen oder eine Ausnützungsübertragung gem. § 51 PBG auf das Nachbargrundstück kann ein zusätzlicher Vermögenswert von über 1.400.000 CHF gehoben werden!
Testen Sie unseren zertifizierten Ausnützungs- und DSCR-Rechner für Schweizer Liegenschaften. Ermitteln Sie Belehnungslimiten nach FINMA-Standards und simulieren Sie kantonale Steuerszenarien in Echtzeit.
// ============================================================================
// PROPAI ANALYST: SWISS DUE DILIGENCE AUDIT ZÜRICH (BZO, OR, SVS & GGSt)
// ============================================================================
1. BAURECHTLICHE PRÜFUNG (BZO ZÜRICH & § 49/51 PBG ZH):
[X] Zonenqualifikation prüfen (W2, W3, W4, Z5, Z6, Kernzone K)?
[X] Effektive Ausnützungsziffer (AZ) = anrechenbare Geschossfläche (aGF) / Grundstücksfläche.
[X] Liegt eine Baurechtsreserve vor (ungenutzte aGF vorhanden)?
[X] Prüfung Ausnützungsübertragung gem. § 51 PBG auf Nachbargrundstücke im Quartier.
[X] Schutzinventar der Stadt Zürich (Denkmalschutz / KGS-Inventar) eingesehen?
2. MIETRECHTLICHER AUDIT (ART. 253 FF. OR & VMWG):
[X] Aktueller Referenzzinssatz im Mietvertrag hinterlegt (Stand: 1,75 %)?
[X] Prüfung des Überwälzungsgrads bisheriger Zinsänderungen gem. Art. 13 VMWG.
[X] Teuerungsreserve auf Eigenkapital (max. 40 % gem. Art. 16 VMWG) noch offen?
[X] Formularpflicht Art. 270 OR: Bei Leerstandsquote < 1,5 % ist das amtliche Formular
zur Mitteilung des Anfangsmietzinses zwingend vorgeschrieben!
[X] Wurde der Mietzins bei Neuvermietung um > 10 % angehoben? Anfechtungsrisiko!
3. TRANSAKTIONS- & STEUERSTRUKTUR (KANTON ZÜRICH):
[X] Handänderungssteuer = 0,00 % (seit 2005 aufgehoben).
[X] Notariats- & Grundbuchgebühren ca. 0,20 % (50 % Käuferanteil = 0,10 %).
[X] Grundstückgewinnsteuer (§ 216 StG ZH):
Haltedauer < 1 Jahr: +50 % Spekulationszuschlag.
Haltedauer > 5 Jahre: -5 % Rabatt (+3 % jedes weitere Jahr bis max. 50 % nach 20 J.).
4. SVS DCF-BEWERTUNG & BANKEN-TRAGBARKEIT:
Brutto-Soll-Mietertrag - Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand)
= Net Operating Income (NOI)
Diskontierungssatz r = 1,8 % bis 2,6 % (real) bzw. 2,8 % bis 3,6 % (nominal).
Belehnungsgrenze SBVg: max. 65 % (1. Hypothek ohne Pflichtamortisation) bis 75 % (mit Amortisation).
DSCR = NOI / (Hypothekarzins + Amortisation) -> Ziel: DSCR >= 1,40x.Der Kanton Zürich gehört zu den transaktionsfreundlichsten Standorten der Schweiz: Die kantonale Handänderungssteuer wurde per 1. Januar 2005 vollständig abgeschafft (0,0 Prozent). Die Transaktionsnebenkosten auf Käuferseite beschränken sich im Wesentlichen auf die Notariats- und Grundbuchgebühren. Die Notariatsgebühr für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Grundbuchgebühr für die Eigentumseintragung betragen zusammen in der Regel ca. 0,2 Prozent des Kaufpreises und werden mangels anderer vertraglicher Abrede je hälftig von Käufer und Verkäufer getragen (effektive Belastung für den Käufer: ca. 0,1 Prozent). Hinzu kommen gegebenenfalls Gebühren für die Neuerrichtung von Schuldbriefen (ca. 0,1 bis 0,2 % des Pfandtitels) sowie Honorare für juristische Due Diligence. Die gesamten Kaufnebenkosten liegen damit typischerweise unter 0,5 Prozent des Kaufpreises (ohne Maklercourtage).
Die Ausnützungsübertragung ist im Zürcher Planungs- und Baugesetz (§ 51 PBG) sowie in der BZO geregelt. Sie gestattet es, nicht ausgeschöpfte Ausnützungsreserven (anrechenbare Geschossfläche / aGF) eines Grundstücks ganz oder teilweise auf ein benachbartes Baugrundstück zu übertragen, sofern beide Grundstücke in derselben Bauzone liegen und in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen (z.B. im selben Baublock). Die Übertragung bedarf eines öffentlich beurkundeten privatrechtlichen Vertrags, der Zustimmung allfälliger Grundpfandgläubiger sowie der zwingenden Eintragung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung und Dienstbarkeit im Grundbuch. In begehrten Zürcher Lagen (z.B. Kreis 3, 4, 5, 9) werden Ausnützungsrechte mit 1.500 bis über 3.000 CHF pro Quadratmeter übertragener Geschossfläche bewertet.
Im Kanton Zürich gilt das sogenannte monistische System: Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken unterliegen ausnahmslos der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (GGSt gem. § 216 ff. StG ZH) – unabhängig davon, ob sich die Immobilie im Privat- oder Geschäftsvermögen befindet. Der Steuertarif ist stark progressiv und hängt entscheidend von der Besitzdauer ab (§ 225 StG): Bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr wird ein Spekulationszuschlag von 50 Prozent auf den Grundsteuersatz erhoben (effektive Steuerbelastung bis zu 40 bis 50 Prozent des Gewinns!). Bei einer Besitzdauer unter zwei Jahren beträgt der Zuschlag 25 Prozent. Umgekehrt belohnt der Gesetzgeber langfristige Haltezeiten: Ab fünf Jahren ununterbrochener Besitzdauer ermäßigt sich die Steuer um 5 Prozent, für jedes weitere Jahr um zusätzliche 3 Prozent bis zu einem Maximalrabatt von 50 Prozent nach 20 Jahren Haltedauer.
Das Schweizer Mietrecht beruht auf dem Prinzip der Kostenmiete (Art. 269 und 269a OR). Mietzinsanpassungen orientieren sich zwingend am hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), der Teuerung auf dem Eigenkapital (max. 40 % der Teuerung nach dem LIK gem. Art. 16 VMWG) sowie allgemeinen Kostensteigerungen (pauschal meist 0,5 bis 1,0 % p.a.). Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, berechtigt dies gemäß Art. 13 VMWG zu einer Mietzinserhöhung von 3,0 Prozent (bei Zinssatz über 6 %) bzw. 4,0 Prozent (bei Zinssatz bis 6 %). Achtung bei Neuvermietungen in Zürich: Wegen der extremen Wohnungsnot (Leerstandsquote unter 1,5 %, in Zürich Stadt aktuell unter 0,1 %) gilt die zwingende Formularpflicht nach Art. 270 OR. Der bisherige Mietzins muss offengelegt werden; übersteigt der Neumietzins die Vormiete um mehr als 10 Prozent, kann der Mieter ihn binnen 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten.
Nach den Swiss Valuation Standards (SVS) sowie den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) reicht eine statische Bruttorendite für die Belehnung nicht aus. Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) bildet die tatsächliche Ertragskraft über einen Detailzeitraum von typischerweise 10 Jahren ab. Es berücksichtigt rollierende Mietzinsanpassungen (Kostenmiete vs. Marktpotenzial), quartalsgenaue Leerstandsquoten, nicht überwälzbare Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Steuern, Gebäudeversicherung) sowie zyklische Instandsetzungs- und Erneuerungskosten (d-b-c Methode). Der resultierende Barwert zzgl. des diskontierten Residualwerts (Exit im Jahr 10) liefert den marktkonformen Ertragswert, auf dessen Basis Schweizer Banken den Belehnungswert (in der Regel max. 65 bis 75 % bei Renditeobjekten) festsetzen.
Dieser Fachartikel dient ausschließlich der Information und finanzmathematischen Sensibilisierung von Immobilieneigentümern, Investoren und Fachleuten in der Schweiz. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen Schweizer Rechtsanwalt (insb. hinsichtlich Art. 253 ff. OR und PBG Zürich), keine Steuerberatung durch einen diplomierten Steuerexperten hinsichtlich der Zürcher Grundstückgewinnsteuer (§ 216 ff. StG ZH) und kein formelles Verkehrswertgutachten nach den Swiss Valuation Standards (SVS).
Modellieren Sie Mehrfamilienhäuser in den Stadtkreisen 1 bis 12 nach Swiss Valuation Standards (SVS), nutzen Sie Baurechtsreserven nach der Zürcher BZO und optimieren Sie Ihre Tragbarkeit bei Schweizer Banken mit PropAI Analyst.
Keine Kreditkarte erforderlich • Sofortiger Zugriff im Browser • 100 % SVS-, PBG- & OR-konform
Nutzen Sie unsere interaktiven Modellrechner für die Schweiz, Österreich und Deutschland.