Wie professionelle Investoren und Asset Manager das Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB), das BVerwG-Urteil 4 C 1.20, Abwendungserklärungen und das Aufteilungsverbot (§ 250 BauGB) in der Due Diligence monetär bewerten.
Ein Grundstückserwerb in einem Milieuschutzgebiet (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) löst strenge Genehmigungsvorbehalte für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung sowie das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aus. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG 4 C 1.20) den unbegründeten Vorkauf untersagt, doch Kommunen erzwingen bei Ankäufen weiterhin Abwendungserklärungen (§ 27 BauGB) mit Verzicht auf Aufteilung (§ 250 BauGB) und Luxusmodernisierung (§ 559 BGB). Während manuelle Excel-Modelle diese Risiken kaum abbilden, quantifiziert PropAI Analyst den Barwertverlust und Risikoabschlag im Ertragswertverfahren in unter 60 Sekunden.
In deutschen A- und B-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln) liegt inzwischen ein erheblicher Teil des innerstädtischen Mehrfamilienhausbestandes in ausgewiesenen sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Was bauplanungsrechtlich dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient, bedeutet für Immobilienkäufer ein massives Renditerisiko.
Der Schmerz beim Ankauf: Der Notarvertrag ist unterzeichnet, die Finanzierungszusage der Bank liegt vor. Doch nach § 28 BauGB hat der Notar die Gemeinde über den Kaufvertrag zu unterrichten. Die Kommune prüft binnen zweier Monate die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Um das Vorkaufsrecht abzuwenden, legt das Bezirksamt dem Käufer eine standardisierte Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB vor. Unterschreibt der Käufer nicht, zieht die Gemeinde das Vorkaufsrecht oder überträgt es an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft. Unterschreibt der Käufer, verpflichtet er sich zu gravierenden Sanierungs- und Mietobergrenzen, die den Businessplan zerstören.
Hinzu kommt das bundesweite Aufteilungsverbot nach § 250 BauGB: Die lukrative Exit-Strategie, ein Mehrfamilienhaus nach § 8 WEG in Einzeleigentum aufzuteilen und mit einer Wertschöpfung von 25–40 % abzuverkaufen, ist im Milieuschutzgebiet praktisch ausgeschlossen.
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Am 9. November 2021 fällte das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig eine wegweisende Entscheidung (Az. BVerwG 4 C 1.20), die die bisherige Vorkaufspraxis der Kommunen in Grundfesten erschütterte.
| Kriterium | BVerwG Urteil (4 C 1.20) | Heutige Praxis der Kommunen | Konsequenz für Investoren |
|---|---|---|---|
| Tatbestandsvoraussetzung | Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB darf NUR ausgeübt werden, wenn das Grundstück aktuell städtebauliche Missstände aufweist. | Kommunen versuchen, Missstände über Bauzustandsgutachten oder Denkmalschutz zu konstruieren. | Vorab-Audit des Gebäudezustands verhindert überraschenden Vorkauf. |
| Zukunftsprognose / Vorrat | Reine Befürchtung künftiger Verdrängung (Gentrifizierung) rechtfertigt KEIN Vorkaufsrecht. | Verzicht auf direkte Vorkaufsbescheide; verstärkter Druck zur Unterzeichnung von Abwendungsvereinbarungen. | Käufer können rechtswidrige Abwendungsforderungen juristisch anfechten. |
| Aufteilungsverbot § 250 BauGB | Urteil betraf § 24 BauGB, NICHT das 2021 eingeführte Aufteilungsverbot nach § 250 BauGB. | Aufteilungsverbot gilt uneingeschränkt weiter in allen Gebieten mit Verordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB. | Kein Exit über Einzeleigentum; Bewertung strikt als Globalanlage. |
Wie beziffert man die Wertminderung eines Mehrfamilienhauses im Milieuschutzgebiet? Im Sachverständigengutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sind folgende 4 Faktoren zu berücksichtigen:
| Ertragswert-Parameter | Reguläres Bestandsgebäude | Gebäude im Milieuschutzgebiet (§ 172 BauGB) | Auswirkung auf Ertragswert |
|---|---|---|---|
| Rohertrag (Mietsteigerungspotenzial) | Marktmiete bei Neuvermietung; Mieterhöhung bis Mietspiegelobergrenze (§ 558 BGB). | Deckelung auf Mietspiegel-Mittelwert; Verbot von Mietaufschlägen für Einbauküchen oder Luxusausstattung. | -12 % bis -18 % Rohertragsverlust über 10 Jahre |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | Bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf Mieter umlegbar (Kappung 2–3 €/m²). | Nur energetische Mindestanforderungen genehmigungsfähig; Luxussanierungen untersagt. | Sanierungsstau kann nicht wertsteigernd überwälzt werden |
| Liegenschaftszinssatz (§ 14 ImmoWertV) | Standard für Mehrfamilienhäuser: 3,2 % bis 4,0 % (in Metropolen). | Risikoaufschlag von +0,5 % bis +1,0 % wegen regulatorischer Handlungsbeschränkungen. | Höherer Zins senkt den Vervielfältiger (z.B. von Faktor 25 auf 21) |
| Exit-Multiple (Aufteiler vs. Global) | Möglichkeit des Einzelabverkaufs nach § 8 WEG zum 32- bis 38-fachen der Jahresnettokaltmiete. | Aufteilungsverbot gem. § 250 BauGB; Verkauf nur als Globalpaket an Großinvestoren (20- bis 24-fach). | -25 % bis -35 % Exit-Diskont |
Objektdaten: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten, 1.250 m² Wohnfläche, Baujahr 1908.
// VERGLEICHSKALKULATION: FREIES OBJEKT VS. MILIEUSCHUTZ
• Aktuelle Ist-Miete: 8,50 €/m² = 127.500 € JNKM
• Geforderter Kaufpreis: 3.500.000 € (Faktor 27,45 / 2.800 €/m²)
// SZENARIO A: FREIER BESTAND (KEIN MILIEUSCHUTZ)
- Sanierungsbudget: 450.000 € (Energetische Sanierung + Balkonanbau + Dachgeschossausbau)
- Zielmiete nach Modernisierung gem. § 559 BGB: 13,80 €/m² = 207.000 € JNKM
- Exit nach Aufteilung (§ 8 WEG) in 5 Jahren: 1.250 m² x 4.200 €/m² = 5.250.000 €
➡️ Eigenkapitalrendite (IRR): 14,8 % p.a. | Netto-Gewinn vor Steuern: 1.300.000 €
// SZENARIO B: IM MILIEUSCHUTZGEBIET (ABWENDUNGSERKLÄRUNG UNTERZEICHNET)
- Balkonanbau untersagt (gilt als Luxusmodernisierung!)
- Grundrissänderungen und Zusammenlegung untersagt
- Aufteilung nach § 250 BauGB untersagt
- Maximale Zielmiete: 10,20 €/m² = 153.000 € JNKM
- Exit nur als Globalobjekt bei Faktor 22: 153.000 € x 22 = 3.366.000 €
➡️ Eigenkapitalrendite (IRR): 2,4 % p.a. | Kaufpreis von 3.500.000 € ist um ca. 650.000 € ÜBERBEWERTET!
*Fazit der Due Diligence:* Ohne den Einsatz von PropAI Analyst hätte der Investor den überhöhten Kaufpreis von 3,5 Mio. € gezahlt und bei Unterzeichnung der Abwendungserklärung eine rechnerische Vermögensvernichtung von über 650.000 € erlitten.
Seit dem Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) ist die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten (§ 172 BauGB) drastisch eingeschränkt. Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Erhaltungssatzung entspricht und keine städtebaulichen Missstände vorliegen. Ein Vorkauf 'auf Vorrat' zur Verhinderung künftiger Mieterverdrängung ist unzulässig. Dennoch nutzen Kommunen wie Berlin, Hamburg oder München weiterhin Druckmittel über Abwendungserklärungen.
Mit einer Abwendungserklärung (§ 27 Abs. 1 BauGB) verpflichtet sich der Käufer gegenüber der Kommune, das Grundstück so zu nutzen, wie es den Zielen der Erhaltungssatzung entspricht. Dies bedeutet in der Praxis: Verzicht auf Luxussanierungen (z. B. Einbau von Zweitbädern, Fußbodenheizung, Kamin), Beachtung von Mietpreisbindungen und strikte Unterlassung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB). Bei Verstoß drohen Vertragsstrafen von bis zu 250.000 €.
Gemäß § 250 BauGB (Baulandmobilisierungsgesetz) bedarf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten der behördlichen Genehmigung. In Milieuschutzgebieten wird diese Genehmigung fast ausnahmslos verweigert. Ein ertragreicher Abverkauf einzelner Eigentumswohnungen (Aufteiler-Marge von 25–40 %) entfällt vollständig. Das Objekt kann nur als Globalobjekt zum Ertragswert nach ImmoWertV bewertet werden.
PropAI Analyst simuliert in einer dynamischen Discounted-Cashflow- und Ertragswert-Rechnung (ImmoWertV 2021) den Barwertverlust: Sanierungsbeschränkungen begrenzen die Modernisierungsumlage gem. § 559 BGB, während das Aufteilungsverbot den Exit-Multiplikator deckelt. Das System kalkuliert den Risikoabschlag auf den Liegenschaftszinssatz (+0,5 % bis +1,2 %) und warnt vor Überschreitung der Rentabilitätsgrenze.
Rechtlicher & Steuerlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Fachbeitrags dienen ausschließlich der Information und betriebswirtschaftlichen Analyse im Bereich des Immobilien-Asset-Managements. Sie stellen keine Rechtsberatung gem. § 3 RDG oder steuerliche Beratung gem. StBerG dar. Vor Ankauf von Immobilien in Milieuschutzgebieten ist zwingend eine anwaltliche Prüfung der konkreten Erhaltungssatzung der jeweiligen Kommune erforderlich.
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