Ertragswertverfahren Rechner Mehrfamilienhaus: ImmoWertV Formel & KI-Wertermittlung
Verkehrswert nach ImmoWertV 2026 exakt berechnen: Wie professionelle Investoren, Banken und Sachverständige Mehrfamilienhäuser über Rohertrag, Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger bewerten.
Gefahr des Überbezahlens
Makler preisen Mehrfamilienhäuser oft nach unrealistischen Fantasie-Faktoren (z.B. Faktor 30). Wer ohne Ertragswertberechnung kauft, riskiert negative Cashflows.
Finanzierungsabsage der Bank
Banken berechnen den Beleihungswert strikt nach Ertragswertverfahren. Weicht der Kaufpreis um mehr als 15 % ab, fordert die Bank massiv mehr Eigenkapital oder lehnt das Darlehen ab.
PropAI ImmoWertV Engine
PropAI Analyst berechnet den normierten Ertragswert in unter 30 Sekunden inklusive BORIS-Bodenrichtwerten, Restnutzungsdauer und Sensitivitätsanalyse.
Das mathematische Grundgerüst nach §§ 17–20 ImmoWertV
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert:Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag bauliche Anlage × Vervielfältiger) ± besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
1. Schritt-für-Schritt Berechnung an einem konkreten Mehrfamilienhaus
Objektdaten: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, 600 m² Wohnfläche, 800 m² Grundstück, Bodenrichtwert 500 €/m², Jahresrohertrag 72.000 € (10 €/m²), Restnutzungsdauer 40 Jahre, Liegenschaftszinssatz 4,0 %.
| Rechenschritt | Rechenweg & Parameter | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Rohertrag p.a. | 600 m² × 10,00 € × 12 Monate | 72.000 € |
| 2. Bewirtschaftungskosten (ca. 22 %) | Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfall | - 15.840 € |
| 3. Reinertrag des Grundstücks | Rohertrag ./. Bewirtschaftungskosten | 56.160 € |
| 4. Bodenwert | 800 m² Grundstück × 500 €/m² | 400.000 € |
| 5. Bodenwertverzinsung | 400.000 € × 4,0 % Liegenschaftszinssatz | - 16.000 € |
| 6. Reinertrag der baulichen Anlage | 56.160 € ./. 16.000 € | 40.160 € |
| 7. Vervielfältiger (40 J. / 4,0 %) | Barwertfaktor nach ImmoWertV Anlage 1 | 19,793 |
| 8. Gebäudeertragswert | 40.160 € × 19,793 | 794.887 € |
| 9. Vorläufiger Ertragswert | Bodenwert (400.000 €) + Gebäudeertragswert (794.887 €) | 1.194.887 € (~1,195 Mio. €) |
Ertragswert von Mehrfamilienhäusern in 30 Sekunden prüfen
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