1. Das Wiener Zinshaus und der Hebel des Rohdachbodenausbaus
In Wien stellen historische Gründerzeitzinshäuser eine der begehrtesten Anlageklassen dar. Viele dieser Liegenschaften verfügen über ungenutzte, teils hunderte Quadratmeter große Rohdachböden. Der Ausbau dieser Dachräume zu modernen Penthouse- und Maisonettewohnungen bietet Investoren und Bauträgern einen massiven Wertschöpfungshebel: Zum einen wird hochpreisiger Wohnraum im Dachbereich geschaffen, zum anderen wird durch den damit einhergehenden Einbau eines Personenaufzugs und die Instandsetzung des Stiegenhauses das gesamte Gebäude aufgewertet.
Aufgrund der komplexen baurechtlichen Rahmenbedingungen der Bauordnung für Wien (BO Wien), der strengen Schutzzonenbestimmungen und des Wiener Garagengesetzes (WGarG 2008) erfordert die Vorprüfung eines Rohdachbodens jedoch fundierte Fachkenntnis. Unser interaktiver Rechner führt alle relevanten Kennzahlen – von der erzielbaren Wohnnutzfläche bis zur Stellplatzausgleichsabgabe – in einer verlässlichen Modellrechnung zusammen.
2. Baurechtliche Grundlagen: BO Wien §§ 68, 69, 81 und Schutzzonen nach § 7
Maßgeblich für die Dimensionierung des Dachausbaus sind die Bestimmungen der Bauordnung für Wien:
- § 81 BO Wien (Dachumriss & Gebäudehöhe): Der Ausbau muss innerhalb des zulässigen Dachumrisses erfolgen. Typischerweise darf das Dach unter einem Neigungswinkel von höchstens 45 Grad ansteigen. Für den Ausbau von zwei Dachgeschossebenen muss der First bzw. die oberste Dachkante innerhalb der maximal zulässigen Gesamthöhe bleiben.
- §§ 68 & 69 BO Wien (Gauben & Terrasseneinschnitte): Dachgauben dürfen in der Regel ein Drittel der jeweiligen Fassadenlänge nicht überschreiten, um das Straßen- und Ortsbild nicht übermäßig zu stören.
- § 7 BO Wien (Schutzzonen): Liegt das Zinshaus in einer ausgewiesenen Schutzzone (z.B. in Teilen des 1. bis 9. Bezirks), gelten verschärfte Kriterien der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung). Straßenseitige Gauben oder großflächige Dacheinschnitte werden häufig untersagt, sodass Terrassenflächen vorwiegend hofseitig angeordnet werden müssen.
3. Der mietrechtliche Hebel: Freier Mietzins nach § 1 Abs. 4 Z 1 MRG
Während die Bestandswohnungen im Wiener Altbau dem strengen Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und damit dem Richtwertmietzins (in Wien gesetzlicher Basissatz 6,67 €/m² zzgl. Lagezuschlag) unterliegen, gilt für neu geschaffenen Dachbodenwohnraum eine fundamentale Ausnahme:
Gemäß § 1 Abs. 4 Z 1 MRG fallen Wohnungen, die durch den Ausbau eines zuvor nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachbodens auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, in den Teilanwendungsbereich des MRG. Für diese Einheiten darf der Mietzins frei vereinbart werden. Am Wiener Markt lassen sich für hochwertige Dachgeschoss-Erstbezüge Spitzenmieten von 18,00 € bis über 25,00 € pro Quadratmeter netto erzielen. Dies vervierfacht den laufenden Ertrag gegenüber einer regulären Altbaumiete.
4. Statik, Brandschutz und Aufzugsnachrüstung
Ein Dachausbau im Gründerzeitbestand zieht immer substantielle Ertüchtigungsmaßnahmen nach sich. Da die oberste Geschossdecke meist als Holztramdecke ausgeführt ist, erfordert das zusätzliche Gewicht des Dachgeschosses (Estrich, Wände, Haustechnik) eine statische Deckenverstärkung (z.B. Aufbringen einer bewehrtem Aufbetonschicht mit Schubknaggen oder Unterfangung mit Stahlträgern).
Zudem ist der Einbau eines Personenaufzugs sowohl für die Vermarktung im gehobenen Segment als auch baurechtlich (Barrierefreiheit nach ÖNORM B 1600 bei neu geschaffenen Wohnungen) unverzichtbar. Typischerweise wird der Lift hofseitig vorgebaut oder im Treppenauge nachgerüstet. Die Kosten hierfür betragen in der Praxis zwischen 120.000 € und 180.000 € inklusive aller Durchbrüche und Ziviltechniker-Prüfungen.
5. Das Wiener Garagengesetz (WGarG 2008) und Ausgleichsabgaben
Das Wiener Garagengesetz schreibt vor, dass bei der Neuschaffung von Wohnraum für je 100 Quadratmeter Wohnnutzfläche mindestens ein Kfz-Stellplatz nachzuweisen ist. Da typische Wiener Innenhofsituationen keinen Raum für Garagen bieten und der nachträgliche Bau einer Tiefgarage unter dem denkmalgeschützten Bestand wirtschaftlich und statisch meist unmöglich ist, muss an die Stadt Wien eine Ausgleichsabgabe entrichtet werden. Diese Abgabe beläuft sich aktuell auf rund 12.000 € bis 15.000 € pro erforderlichem Stellplatz und muss als fester Posten in das Baukostenbudget einfließen.
6. Verwertungsstrategie: WEG-Parifizierung vs. Bestands-Thesaurierung
Für Zinshauseigentümer bieten sich nach Fertigstellung zwei strategische Pfade:
- WEG-Begründung & Einzelabverkauf: Durch ein Nutzwertgutachten nach § 9 WEG 2002 wird Wohnungseigentum begründet. Die Einheiten werden im Einzelverkauf an Eigennutzer oder Vorsorgeanleger veräußert. Der erzielte Gewinn unterliegt bei natürlichen Personen der 30 % Immobilienertragsteuer (§ 30 EStG) bzw. bei einer GmbH der 23 % Körperschaftsteuer.
- Halten im Portfolio & freie Vermietung: Das Zinshaus bleibt im Gesamteigentum. Durch die freie Mietzinsbildung nach § 1 Abs. 4 Z 1 MRG steigt der Gesamt-Reinertrag der Liegenschaft sprunghaft an, was bei einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz von 3,5 % bis 4,0 % zu einer massiven Hebelung des Ertragswerts führt.