Sonder-AfA § 7b EStG Rechner Neubau 2026: 5 % Sonderabschreibung & degressive AfA § 7 Abs. 5a kombinieren
Der umfassende Leitfaden für Bauträger, Projektentwickler und vermögende Privatinvestoren: Wie Sie durch die Kombination von § 7b EStG (5 % Sonderabschreibung) und § 7 Abs. 5a EStG (5 % degressive AfA) bis zu 35 % der Baukosten in den ersten 4 Jahren steuerlich abschreiben.
Die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) ist das stärkste steuerliche Investitionsanreizinstrument im deutschen Einkommensteuerrecht. Neben der regulären linearen Gebäude-AfA (3 % nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG) oder der degressiven Gebäude-AfA (5 % nach § 7 Abs. 5a EStG) können im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren jeweils bis zu 5 % Sonderabschreibung geltend gemacht werden (in Summe 20 % Sonder-AfA).
Zwingende Voraussetzungen 2026: Baukostenobergrenze von maximal 5.200 €/m² Wohnfläche, förderfähige Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m², Nachweis des Effizienzhaus-40-Standards mit QNG-Siegel sowie 10-jährige ununterbrochene Vermietung zu Wohnzwecken.
1. Problem, Agitation & Solution: Baukrise vs. Steuer-Turbo
Problem: Hohe Baukosten & Zinsdruck blockieren Neubau
Baukosten von 3.800 bis 4.800 €/m² und Baufinanzierungszinsen um 3,5 % machen den klassischen Mietwohnungsneubau ohne Subventionen unrentabel. Bei Mietrenditen von 3,8 bis 4,5 % deckt der anfängliche Cashflow oft kaum den Kapitaldienst. Viele Bauträgerprojekte wurden gestoppt oder storniert.
Agitation: Die Baukostenobergrenzen-Falle (5.200 €/m²)
Wer die Baukosten nicht penibel überwacht, läuft in ein steuerliches Desaster: Liegen die tatsächlichen Herstellungskosten am Ende bei 5.205 €/m², entfällt die Sonderabschreibung nicht nur anteilig, sondern zu 100 Prozent! Hunderttausende Euro an eingeplanter Steuerersparnis lösen sich in Luft auf.
Solution: Die Doppel-Turbo-Kombination aus § 7b & § 7 Abs. 5a EStG
Durch die Novellierung im Wachstumschancengesetz können Investoren die degressive AfA (5 % p.a. fallend) mit der Sonder-AfA (5 % linear) kombinieren. Im ersten Jahr nach Fertigstellung werden so rechnerisch 10 % der Gebäudeherstellungskosten sofort steuermindernd geltend gemacht.
2. Abschreibungs-Matrix: Die ersten 4 Jahre im Detail
+---------------------------------------------------------------------------------+ | DER DOPPEL-TURBO: SONDER-AFA § 7b + DEGRESSIVE AFA § 7 ABS. 5a EStG | +---------------------------------------------------------------------------------+ | JAHR | DEGRESSIVE AFA (5 %) | SONDER-AFA § 7b (5 %) | GESAMT-AFA IM JAHR | | Jahr 1 | 5,00 % | 5,00 % | 10,00 % | | Jahr 2 | 4,75 % | 5,00 % | 9,75 % | | Jahr 3 | 4,51 % | 5,00 % | 9,51 % | | Jahr 4 | 4,29 % | 5,00 % | 9,29 % | +------------+----------------------+-----------------------+---------------------+ | SUMME 1-4 | 18,55 % | 20,00 % | ca. 35 % BIS 38 %! | +---------------------------------------------------------------------------------+
3. Modellrechnung: 6-Familienhaus Neubau (600 m² Wohnfläche)
Investitionsdaten des Projekts:
- Grundstückskaufpreis: 600.000 € (nicht abschreibungsfähig)
- Reine Herstellungskosten: 2.880.000 € netto (entspricht 4.800 €/m² < 5.200 €/m² Obergrenze)
- Förderfähige Bemessungsgrundlage § 7b: 600 m² $ imes$ 4.000 €/m² = 2.400.000 €
- Restliche Herstellungskosten (über 4.000 €/m²): 480.000 € (nur degressiv/linear abschreibbar)
| Steuerjahr | Degressive AfA (5 %) | Sonder-AfA § 7b (5 %) | Gesamter Steuerabzug | Steuerersparnis (45 % Satz) |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 (Fertigstellung) | 144.000 € | 120.000 € | 264.000 € | 118.800 € |
| Jahr 2 | 136.800 € | 120.000 € | 256.800 € | 115.560 € |
| Jahr 3 | 129.960 € | 120.000 € | 249.960 € | 112.482 € |
| Jahr 4 | 123.462 € | 120.000 € | 243.462 € | 109.558 € |
| SUMME 4 JAHRE | 534.222 € | 480.000 € | 1.014.222 € | 456.400 € NETTO-CASH! |
4. Die 4 kritischen Bedingungen zur Vermeidung der Rückabwicklung
1. EH-40 & QNG-Siegel
Der Nachweis des Effizienzhauses 40 mit dem Siegel Nachhaltiges Gebäude (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) durch einen akkreditierten Nachhaltigkeitsberater ist zwingende Voraussetzung beim Finanzamt.
2. 10 Jahre Mietbindung
Die Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und den folgenden 9 Jahren ununterbrochen entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b Abs. 4 EStG).
3. Kein Verkauf an Eigennutzer
Ein Verkauf an einen Eigennutzer innerhalb der 10-Jahres-Frist führt zur vollständigen Rückabwicklung der Sonder-AfA nebst 6 % Nachzahlungszinsen p.a. gem. § 233a AO.
4. Anschaffung im Fertigstellungsjahr
Wird eine Wohnung erworben, muss der Kaufvertrag bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung notariell beurkundet werden (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG).
Die Modellrechnungen des PropAI Analyst Sonder-AfA Rechners basieren auf den Rechtsnormen des Einkommensteuergesetzes (EStG) nach dem Wachstumschancengesetz 2026. Sie stellen keine individuelle Steuerberatung dar. Für eine verbindliche Beurteilung der Förderfähigkeit und Begleitung bei Bauanzeige und QNG-Zertifizierung wird die Abstimmung mit einem Steuerberater und Energieeffizienz-Experten der dena-Liste empfohlen.
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