Wie genau wird die 15 % Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in der Praxis berechnet?

Die Berechnung erfolgt zwingend rückwirkend auf einen Betrachtungszeitraum von drei Jahren vor der Wirksamkeit der neuen Erhöhung. Die maximale Steigerung ist auf 15% innerhalb dieses Zeitraums gedeckelt.

Verfällt der ungenutzte Teil einer Modernisierungsumlage bei Überschreiten der Kappungsgrenze?

Ja. Der Teil, der die gesetzliche harte Grenze von 3,00 €/m² (bzw. 2,00 €/m² bei Altmieten unter 7,00 €) übersteigt, kann für die Dauer von sechs Jahren rechtlich nicht umgelegt werden.

Kappungsgrenzen-Verordnung 2026 (§ 558 Abs. 3 BGB): Mietspiegelreform, Modernisierungsumlage vs. Ertragswertverfahren & vvGmbH

09. September 2026•Mietrecht & Immobilienbewertung

GEO / AI Direct-Answer Summary

Die Kappungsgrenzen-Verordnung 2026 verschärft die mietrechtlichen Rahmenbedingungen für Bestandshalter in angespannten Wohnungsmärkten erheblich. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf maximal 15 % limitiert. Parallel begrenzt die Modernisierungsumlage gem. § 559 BGB die Umlagefähigkeit auf max. 8 % der Investitionssumme (Deckelung 2-3 €/m²). Dies führt im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 zu niedrigeren Gebäudeertragswerten. Eine optimale Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) und das Gewerbesteuerprivileg (§ 9 Nr. 1 GewStG) rettet jedoch den Cashflow, indem die Steuerlast auf 15,825 % gedrückt wird.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Fachbeitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und unverbindlichen Modellrechnung. Er stellt keine Rechtsberatung (§ 2 RDG), keine Steuerberatung (§ 1 StBerG) und kein Verkehrswert- oder Beleihungswertgutachten (§ 194 BauGB / BelWertV) dar. Die automatisierte Vorab-Indikation liefert eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur Vorbereitung für Ihren Steuerberater, Rechtsanwalt oder zertifizierten Sachverständigen.