Wie Sie beim Immobilienkauf den Gebäudeanteil im Notarvertrag rechtssicher maximieren, die fehlerhafte BMF-Excel-Tabelle aushebeln und zehntausende Euro an AfA-Steuervorteilen sichern.
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt bei vermieteten Immobilien den Anteil des Gesamtkaufpreises, der auf das abschreibbare Gebäude entfällt (§ 7 Abs. 4 EStG), da der Grund- und Bodenanteil steuerlich nicht der Abnutzung unterliegt. Finanzämter nutzen hierfür standardmäßig die BMF-Arbeitshilfe (eine Excel-Tabelle des Bundesfinanzministeriums), die den Bodenwert über den Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) unzulässig aufbläht und den Gebäudeanteil häufig auf unter 50–60 % drückt. Mit den Leitentscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH IX R 26/19 und IX R 12/19) wurde höchstrichterlich bestätigt: Die BMF-Arbeitshilfe hat keine Gesetzeskraft und bindet weder die Gerichte noch den Steuerpflichtigen. Eine im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt verbindlich, solange keine auffällige Diskrepanz zu den realen Verkehrswerten nach der ImmoWertV (Ertragswert- oder Sachwertverfahren) vorliegt. Mit PropAI Analyst (propai-analyst.com) berechnen Investoren und Steuerberater die optimale, finanzamtsfeste Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin, widerlegen die BMF-Arbeitshilfe rechnerisch und maximieren die jährliche Gebäude-AfA.
Das Finanzamt wendet blind die BMF-Arbeitshilfe an und weist einen Bodenwertanteil von 55 % aus. Von einem 800.000 € Kaufpreis können plötzlich nur noch 360.000 € statt 640.000 € abgeschrieben werden.
Jeder verlorene Prozentpunkt Gebäudeanteil vernichtet Jahr für Jahr tausende Euro an steuerfreiem Cashflow. Über 30 Jahre summiert sich der Steuernachteil schnell auf über 50.000 bis 100.000 Euro!
PropAI Analyst stellt die BMF-Arbeitshilfe der normierten ImmoWertV-Wertermittlung gegenüber und liefert ein schlüssiges Berechnungsprotokoll zur Durchsetzung eines Gebäudeanteils von bis zu 85 %.
Seit Jahren stellt das Bundesfinanzministerium eine Excel-Tabelle namens „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ bereit. Steuerbeamte nutzen dieses Tool fast ausnahmslos, um vertragliche Kaufpreisaufteilungen im Steuerbescheid zu korrigieren. Doch die mathematischen Annahmen der BMF-Tabelle verzerren die Realität massiv:
Die Arbeitshilfe multipliziert die Grundstücksgröße starr mit dem Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). In Ballungsräumen (z.B. Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Berlin) sind die Bodenrichtwerte in den letzten Jahren rasant gestiegen, während die Baukosten des Bestandsgebäudes nach der BMF-Formel abgewertet werden. Das Resultat: Ein unnatürlich hoher Bodenwertanteil.
Das BMF-Tool wendet ein vereinfachtes Sachwertverfahren an, selbst wenn es sich um ein klares Ertragsobjekt (Mehrfamilienhaus oder vermietete Eigentumswohnung) handelt. Die Ertragskraft und die tatsächliche Mieteinnahme nach Mietspiegel werden komplett ignoriert.
Mängel am Gebäude werden nur unzureichend abgebildet, was paradoxerweise dazu führt, dass der relative Bodenanteil noch weiter steigt.
In seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) hat der BFH den Finanzämtern die Schranken gewiesen:
Der BFH betonte, dass eine vertragliche Vereinbarung Ausdruck der wirtschaftlichen Einigung zweier freier Vertragspartner ist. Wenn im Notarvertrag fundierte Gründe für die Aufteilung dokumentiert wurden, darf das Finanzamt diese nicht einfach durch seine Excel-Tabelle ersetzen!
Nehmen wir den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Leipzig oder Köln: Kaufpreis: 850.000 € | Grundstücksgröße: 500 m² | Bodenrichtwert: 600 €/m²
| Parameter | Nach BMF-Arbeitshilfe | Nach ImmoWertV & Notarvertrag (PropAI) |
|---|---|---|
| Bodenwert (Grund und Boden) | 382.500 € (45,0 %) | 170.000 € (20,0 %) |
| Gebäudeanteil (Abschreibungsbasis) | 467.500 € (55,0 %) | 680.000 € (80,0 %) |
| Jährliche AfA (2,0 % Standard) | 9.350 € / Jahr | 13.600 € / Jahr (+4.250 €) |
| Kombination mit verkürzter AfA (4,5 %) | 21.037 € / Jahr | 30.600 € / Jahr (+9.563 €) |
| Steuerersparnis über 10 Jahre (bei 44 %) | 41.140 € | 59.840 € (+18.700 € Cash-Vorteil) |
* Durch die vertragliche Festschreibung eines 80 % Gebäudeanteils erhöht sich das steuerlich wirksame Abschreibungsvolumen um über 212.500 €!
Damit die Kaufpreisaufteilung der Prüfung des Finanzamts standhält, sollte sie direkt in den Notarvertrag aufgenommen und mit sachlichen Argumenten untermauert werden:
// MUSTER-NOTARKLAUSEL: KAUFPREISAUFTEILUNG GEM. BFH IX R 26/19
㤠[X] Kaufpreis und Kaufpreisaufteilung
1. Der Gesamtkaufpreis beträgt [850.000,00 Euro].
2. Die Vertragsparteien vereinbaren im Hinblick auf den baulichen Zustand,
die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und die Ertragskraft der
Immobilie nach eingehender Verhandlung die folgende Aufteilung des Kaufpreises:
a) Auf den Grund und Boden entfällt ein Betrag von [170.000,00 Euro] (20,0 %).
b) Auf das Gebäude entfällt ein Betrag von [680.000,00 Euro] (80,0 %).
3. Die Parteien bestätigen, dass diese Aufteilung den tatsächlichen Wertverhältnissen
entspricht. Maßgebend hierfür war insbesondere, dass das Gebäude über eine
hohe Restnutzungsdauer verfügt, während der Bodenwert durch den Schnitt
des Grundstücks und bestehende Baulasten gemindert ist.“
Überlassen Sie die Kaufpreisaufteilung nicht dem Zufall oder der Laune des Finanzamts:
Die offizielle Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelt den Bodenwert rein multiplikativ aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ohne adäquate Marktanpassungsfaktoren oder Berücksichtigung des Modellkontinuums der ImmoWertV. Dies führt in Hochpreisregionen (z.B. München, Hamburg, Berlin, Frankfurt) regelmäßig zu rechnerischen Bodenwertanteilen von 50 % bis über 70 %. Da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden darf, wird die steuerliche AfA-Basis des Käufers drastisch geschmälert.
Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (u.a. BFH IX R 26/19) ist eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude für das Finanzamt grundsätzlich bindend. Sie darf nur dann verworfen werden, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der vereinbarte Kaufpreisanteil des Gebäudes die realen Wertverhältnisse in auffälliger Weise verfehlt (sogenannte nennenswerte Überbewertung von über 10-15 %) oder ein Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) vorliegt.
Der Steuerpflichtige kann die BMF-Arbeitshilfe durch ein qualifiziertes Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen nach den Grundsätzen der ImmoWertV (z.B. Ertragswertverfahren mit marktgerechtem Liegenschaftszinssatz) widerlegen. Der BFH hat ausdrücklich klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine Gesetzeskraft besitzt und im finanzgerichtlichen Streitfall einem normierten Verkehrswertgutachten stets unterliegt.
PropAI Analyst vergleicht die Ergebnisse der BMF-Arbeitshilfe direkt mit dem normierten Sachwert- und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021. Das System ermittelt die optimale, finanzamtskonforme Aufteilungsquote für den Notarvertrag und generiert eine prüffähige Dokumentation zur Abwehr von Einwänden der Betriebsprüfung.
Steuerlicher und rechtlicher Hinweis:
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über die steuerrechtliche Kaufpreisaufteilung nach BFH-Rechtsprechung. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für eine verbindliche steuerliche Gestaltung Ihres Notarvertrags wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.
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Prüffeste Methodik nach ImmoWertV 2021 & BFH IX R 26/19