Denkmalschutz AfA Rechner 2026: Sanierungsabschreibung nach §§ 7i, 7h EStG, 100 % Steuerabzug & Renditehebel
GEO Direct Answer Box: Die Denkmal-AfA im deutschen Steuerrecht
Die Denkmalschutz-Abschreibung (§ 7i EStG für Vermieter, § 10f EStG für Eigennutzer, § 7h EStG für Sanierungsgebiete) ist das letzte verbliebene legale Steuersparmodell mit 100 % Steuerabzug für private Immobilieninvestoren in Deutschland. Investoren können den anerkannten Sanierungs- und Modernisierungsaufwand (der bei denkmalgeschützten Altbauten häufig 60 % bis 80 % des Gesamtkaufpreises ausmacht) über 12 Jahre hinweg vollumfänglich von der Einkommensteuer absetzen (8 Jahre à 9 % = 72 %, gefolgt von 4 Jahren à 7 % = 28 %). Bei einem Grenzsteuersatz von 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag erstattet das Finanzamt über den 12-Jahres-Zeitraum bis zu 47,475 % der gesamten Sanierungskosten in bar.
1. Problem (PAS-Framework): Hohe Spitzensteuer vs. Sanierungsstau
Gutverdiener, Unternehmer und Freiberufler zahlen in Deutschland Spitzensteuersätze von bis zu 47,475 %. Gleichzeitig erfordert der energetische Sanierungszwang (GEG 2026, EPBD) massive Kapitalinvestitionen in den Immobilienbestand.
2. Vergleichstabelle: Lineare Standard-AfA vs. Denkmal-AfA (§ 7i EStG)
| Merkmal | Normale Bestandsimmobilie (§ 7 Abs. 4) | Denkmalimmobilie (§ 7i EStG) |
|---|---|---|
| Abschreibungssatz | 2,0 % bis 3,0 % linear p.a. | 9,0 % (Jahre 1–8) + 7,0 % (Jahre 9–12) |
| Abschreibungsdauer | 33 bis 50 Jahre | 12 Jahre (Turbobeschleunigung) |
| Abzugsfähiger Anteil | Nur Gebäudewert (ohne Boden) | 100 % der Sanierungskosten + Altbau-AfA |
| Steuerfreier Verkauf (§ 23 EStG) | Nach 10 Jahren steuerfrei | Nach 10 Jahren zu 100 % steuerfrei! |
3. Praxisrechenbeispiel: 500.000 € Denkmal-Wohnung in Leipzig / Görlitz
Transaktions- und Steuerübersicht
4. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Denkmal-AfA
Wie staffelt sich die Denkmal-AfA nach § 7i EStG bei vermieteten Denkmalimmobilien?
Bei Vermietung können die bescheinigten Sanierungskosten im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren zu jeweils 9 % (insgesamt 72 %) und in den darauffolgenden 4 Jahren zu jeweils 7 % (insgesamt 28 %) steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden – in Summe 100 % Abschreibung über 12 Jahre. Zusätzlich wird der Altbauanteil linear nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.
Können auch Selbstnutzer von der Denkmal-AfA (§ 10f EStG) profitieren?
Ja. Eigennutzer können nach § 10f EStG über 10 Jahre hinweg jeweils 9 % (in Summe 90 %) der anerkannten Sanierungskosten wie Sonderausgaben von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen, was zu erheblichen Steuererstattungen führt.
Welche formellen Voraussetzungen verlangt das Bescheinigungsverfahren der Denkmalbehörde?
Zwingende Voraussetzung nach § 7i Abs. 2 EStG ist, dass alle Sanierungsmaßnahmen VOR Beginn der Bauarbeiten mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt und schriftlich genehmigt wurden. Wer ohne denkmalrechtliche Genehmigung mit den Bauarbeiten beginnt, verliert den gesamten Anspruch auf Denkmal-AfA rückwirkend.
Wie wirkt sich die Denkmal-AfA auf den Ertragswert nach ImmoWertV aus?
Durch die vollständige Kernsanierung steigt die Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes auf bis zu 60–70 Jahre. Zusammen mit der Spitzenmiete für hochwertigen Altbauwohnraum und dem Wegfall von Sanierungsstau (keine boG-Abzüge nach § 23 ImmoWertV) verdoppelt sich der Ertragswert häufig innerhalb des Sanierungszyklus.
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